1. 미국 신용등급 하락 위기... 피치, "부정적 등급 관찰 대상"에 미국 올려
2. 샌프란시스코, 산호세 등 캘리포니아 북부의 인구 '엑소더스' 심각... 집값은 여전히 높아
3. 주택 시장 반등 신호... 페니메이, "미국 경제 약한 침체기 겪을 것"으로 예상

미국 부채한도 협상 난항에 신용등급 강등 가능성↑

캘리포니아 북부의 인구 엑소더스 경고등... 높은 집값 또한 원인 중 하나

요동치던 미국 부동산 시장이 점차 안정을 찾는 모습입니다. 최근 신규 주택 거래량이 상승세이기 때문인데요. 2023년 4월, 미국 신규 주택 거래량은 3월 대비 4.1%, 작년 대비 11.8% 상승했습니다. 게다가 모기지 금리가 7% 아래로 떨어지면서 일각에서는 부동산 시장 긍정론이 부상하고 있습니다. 미국 부동산 플랫폼 Zillow는 미국 전역 중 일부(16%)만 전월대비 집값이 하락했다고 발표했습니다.

하지만 패니메이는 신중론을 고수하고 있습니다. 최근 발표한 자료에 따르면 2023년 1분기, 미국 부동산 투자액은 4분기 연속 하락했습니다. 패니메이는 금요일 발표한 자료에서 "현재 연말과 2024년에 완공 예정인 멀티패밀리 세대가 많다"면서 “PF 대출이 더욱 엄격해지면 신규 프로젝트의 수는 줄어들 것이고, 이는 곧 투자 긴축으로 이어질 것"이라고 했습니다. 이에 따라 2023년 2, 3, 4분기, 주택 시장에 대한 지속적 투자 하락을 예견했습니다.

최근 단독주택, 특히 신규 단독주택 시장이 반등하고 있는데요. 하지만 멀티패밀리 부문이 부진이 결국 단독주택 시장의 호황과 서로 맞물려 결국 시장은 침체기를 맞게 될 것이라고 합니다. 부동산 시장의 침체기는 결국 미국 경제 전반의 침체로 이어질 가능성이 높은데요. 이에 따라 패니메이는 미국 경제가 아주 약한(modest) 침체기를 겪을 가능성이 높다”고 비관적인 예측을 내놓았습니다. 하지만 "주택 건설과 자동차 부문이 침체기를 겪게 하는 원인이기도 하지만 동시에 심각한 침체기로부터 방어해 주는 완충제(buffer) 역할도 할 것이다"라고 분석했습니다.

미국은 부동산 거래 과정이 한국보다 꽤나 복잡하고 오래 걸립니다. 구매는 일종의 경매(bidding) 형식으로 그 첫 단계가 시작되는데요. 원하는 매물을 찾았은 구매자는 그 매물의 주인인 판매자에게 구매 의향을 담은 오퍼(Offer)를 전달합니다. 오퍼에는 가격을 포함해 조건과 구매 일정을 구체적으로 제시하게 됩니다. 판매자는 오퍼를 받고 조건이 마음에 들지 않는 경우 수정해 다시 역으로 제안할 수 있습니다. 이를 카운터오퍼(counteroffer)라고 합니다.

대체적으로 판매자가 유리한 시장인 경우엔 판매자가 여러 오퍼를 받고 그 사이에서 가장 우호적인 조건을 선택할 수 있게 됩니다. 예를 들어, 시장이 한창 호황이었던 2022년 상반기의 경우, 판매자는 최대 5개의 오퍼를 받았다고 합니다. 구매자가 유리한 시장의 경우 그 반대가 되겠지요. 이러한 과정을 통해 구매자와 판매자가 최종합의를 하게 되면, 판매자는 오퍼를 수락(accept)한 것으로 간주되며 계약이 체결됩니다.

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