(광고) 금리는 오르는데 집값은 또 왜 올라? 😞

#대출신청최저 #미국집값 #금리와집값관계

2023. 9. 15.

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한줄 요약 📝

미국 집값, 5개월 하락 끝에 상승세로 완전 전환
여전히 높은 7%대 금리에 주택 구매 희망자들 관망세로 돌아서

US REAL ESTATE
미국 집값, 하락 끝 상승 시작

살인적인 금리 인상이 이어지는 가운데 미국의 주택 시장은 예외적인 상황을 겪고 있습니다. 주택 모기지 이자율이 작년 대비 약 2배 급등하면서 주택 시장은 눈에 띄게 냉각되었습니다. 하지만 여전한 공급 부족과 기존 주택 소유자들이 자신의 집을 팔지 않아 판매할 수 있는 주택의 수가 매우 적어진 상황입니다. 이렇다 보니 기존 리스팅 된 집들은 여전히 여러 차례 입찰(Offer)을 받아 최종 판매 가격이 상승하는 상황이 된 것입니다.

미국 월스트리트저널(WSJ)는 "미국의 주택 가격 하락의 기류는 이미 끝났다"라고 분석했습니다. 게다가 100명의 부동산 전문가로 구성된 펄스 이코노믹스가 올 연말까지 주택 가격이 2% 하락할 것이라던 기존 예상을 뒤엎고 3.3% 상승할 것으로 재차 수정을 하는 등 부동산 시장의 공기가 바뀌고 있습니다.

미국부동산중개인협회(NAR)는 미국 내 중윗값은 2월부터 전년 대비 하락했으나, 7월에는 1.9%로 반등했다고 발표했습니다. 현재 대다수의 미국 주택시장 전문가들과 경제분석가들이 이례적인 급반등에 놀라움을 표시하고 있습니다. 게다가 7월 판매된 주택들은 평균 3명의 구매자로부터 오퍼를 받았기 때문에, 집값 가격 인하를 하지 않고도 판매가 가능했을 것으로 보여집니다. 집값이 더 이상 하락하지 않고 오히려 상승하게 된 또다른 원인입니다.

다른 한편으로는 현재 상승장은 수급이 뒤틀린 데 따른 일시적인 현상이라는 관측도 있습니다. 현재 미국 주택시장의 수요와 공급의 균형이 무너졌기 때문이라는 분석입니다. 연준의 긴 긴축 탓에 미국 주택담보대출 금리가 7%대까지 높아져 기존 주택 소유자들이 부담을 느끼면서 집을 내놓지 않고 있기에 공급 부족은 더욱 심각해지고 있습니다.

최근 주택 거래가 크게 줄어든 것 또한 중요하게 봐야 할 부분입니다. 7월 기준, 미국 전역에서 기존 주택 거래량이 지난해 1월에 비해 무려 36%나 급감하였습니다. 이러한 현상은 기존 주택을 매각하고 새로운 주택을 구입하려던 주택 소유자들이 이사 계획을 재고하고 있다는 것을 의미합니다. 새 주택 구입에 대한 대출이 필요한데, 이자율이 20년 만에 최고 수준에 도달함에 따라 이러한 대출이 부담이 되는 것입니다.

US ECONOMY

여전히 높은 7%대 금리, 미 주택 구매 희망자들 관망

최근 미국 모기지(주택담보대출) 수요가 28년 만에 최저 수준으로 떨어진 것으로 집계되었습니다. 대표적 상품인 30년 고정 주택담보 대출 금리가 소폭 하락했지만, 수요를 끌어올리지는 못했습니다. 지난주 미국의 주택담보대출금리가 23년 만의 최고점에 달한 것이 주요 원인이었다고 보고되었습니다.

미국 모기지은행협회(MBA)가 9월 1일 기준으로 발표한 최근 주간 주택담보대출 신청 조사 보고에 따르면, 신청 건수는 전주 대비 약 3% 감소했습니다. 재융자 지수는 또한 한주 전에 비해 5% 줄었으며, 작년 동일 기간 대비 30% 하락했습니다. 한편, 주택 구매 신청 지수도 2% 떨어졌으며, 지난해 같은 시기에 비해 28%나 감소했다고 전해졌습니다.

주택담보 대출 금리의 상승이 주택 거래량에도 악영향을 미쳤습니다. NAR은 7월에 이루어진 기존 주택 매매 건수가 전달 대비 2.2% 감소했다고 발표했습니다. 이러한 감소는 주택 거래의 성수기 기간인 7월 기록 중 10년 만의 최저 수준입니다.

미국 부동산 상식 사전 ✍️

집의 가치를 평가하는 주택감정(Apprisals)

미국에서 주택 감정은 주택담보대출(모기지)을 받기 위한 필수 절차로, 주택의 현재 시장 가치를 평가합니다. 즉, 구매자가 구입하고자 하는 부동산의 시세를 공정하게 평가하는 것입니다. 미국 은행은 대출자의 신용 상태와 주택의 가치를 기준으로 대출 금액을 결정하는 만큼, 주택 감정이 매우 중요합니다. 감정 평가는 통상적으로 1주일 정도 소요됩니다. 미국 주택 감정사가 직접 방문해서 평가를 하게 되는데, 방식은 대표적으로 최근 판매된 주택과 비교하거나 주택 신축 원가 계산을 하는 경우, 그리고 마지막으로 투자 부동산의 경우 수익 계산등의 방법을 통해 부동산의 가치를 매깁니다.