미국부동산중개인협회(National Association of Realtors, NAR) 자료에 따르면 지난 10월 미국 기존주택 매매 건수는 379만 건으로, 전달보다 41.%, 작년 동기 대비 14.6% 감소하면서 2010년 8월 이후 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 또한 주택 중윗값은 $391,800으로, 작년 동기 대비 3.4% 상승했습니다. 1999년 이후 데이터를 분석하면 10월 중 가장 높은 가격입니다. NAR의 Lawerence Yun 수석 이코노미스트는 "재고 부족과 높은 모기지 금리로 인해 주택 판매가 영향을 받고 있다"고 분석했습니다.
현재 미국 기준금리는 22년 만에 가장 높은 수준인 연 5.5~5.50%입니다. 연방준비제도(연준)는 지난 7월 금리를 마지막으로 인상했습니다. 그 영향으로 모기지 금리는 20년 만에 최고치까지 올랐습니다. 실제로 가장 인기가 많은 상품은 30년 고정 모기지 금리의 경우 지난달 8%까지 상승한 바 있습니다. 다행히 최근 모기지 금리는 다소 하락해 7%대로 낮아졌습니다.
블룸버그가 인용한 무디스 애널리틱스에 따르면 앞으로 10년간 평균 약 5.5%에 이를 것으로 내다봐 주택 시장의 빙하기가 예상됩니다. 블룸버그 이코노믹스의 Niraj Shah 이코노미스트는 "글로벌 주택 시장의 가격이 조금 저렴해질 수 있겠지만 기대했던 수준까지 내려가지 않을 것"이라며 "심각한 주택난까지는 아니더라도 주택 소유자는 모기지 상환 부담이 커져 다른 부분에서 허리띠를 졸라매야 할 것"이라고 분석했습니다.
미국 부동산 상식 사전 ✍️
Redlining(레드라이닝) 이란?
(이미지 출처: Washington Post) Redlining이란 "빨간 선 긋기"라는 뜻으로, 미국 은행들과 보험사들이 특별 경계구역을 지정해서 그 지역에 대출과 보험 등의 금융 서비스 제공을 거부하는 행위를 말합니다. 미국 정부는 1970년대에 들어서야 소외계층에 대한 대출과 투자를 일정 수준으로 늘려 해당 차별 제도를 없애기 위해 노력했는데요. 일각에서는 해당 제도 때문에 지금 백인들이 사는 지역과 유색인종들이 사는 지역이 나뉘게 되었다고 비판합니다. 당시 백인들은 부동산 가치 하락을 막기 위해 매매 계약서에 "유색인 매매 금지 조항"까지 넣는 등 거래 조건에 제약을 두곤 했습니다. 오늘날까지 거래 시 빈번하게 발견되는 조항이니, 계약서 검토 시 전문가와 함께 꼼꼼하게 확인하시기를 바랍니다.
미국 부동산 중개인 수수료 전면 수정 불가피
미국은 부동산 거래 시 판매자가 구매자와 판매자 부동산 중개인 수수료를 부담하는 것이 관례입니다. 하지만 최근 이를 뒤집는 판결이 나오면서 해당 구조가 송두리째 뒤바뀔 전망입니다.
지난 31일(현지시간) 미국 미주리주 캔자스시티 연방법원의 배심원들은 NAR와 일부 부동산 대형 중개 업체에게 중개 수수료를 인위적으로 부풀린 혐의 등으로 $18억에 달하는 손배해상금을 지급하라는 명령을 내렸습니다. 뉴욕타임스(NYT)는 이번 판결이 "미국 부동산 산업의 전체 구조를 재설계하고, 중개 수수료 비용을 낮출 수 있을 것"이라고 평가했습니다.
월스트리트저널(WSJ)도 이번 판결로 인해 수수료 구조의 전면적 개편이 불가피하다고 예상했습니다. 이번 판결로 집값의 5~6%에 달하는 중개인 수수료를 판매자와 구매자 중개인이 나누는 관행이 아니니라, 구매자가 구매자 측 중개인 수수료를 부담하되, 협상을 통해 판매자 측 중개인 수수료 부담 여부를 조정할 수 있다는 것입니다. 이렇게 되면 구매자는 수수료를 낮추기 위해 중개인을 두지 않거나 서비스를 축소해 수수료를 낮출 가능성도 생기는 것입니다.
이렇게 되면 현재 미국 부동산 플랫폼의 역할을 하는 Zillow, Redfin 등의 중요성이 더욱 두드러질것이라는게 업계 전망입니다. Zillow의 Rich Barton 대표는 "업계는 빠르게 앞으로 나아갈 것이고, 더 투명하고 협상이 가능한 구조로 나아갈 것"이라고 말했습니다. 하지만 일각에서 우려하는 구매자 부동산 중개인은 여전히 필요할 것이라고 선을 그었습니다.
이와 같은 관행은 1990년대 이후 시작된 것인데요. 예전에는 미국은 주택을 사려는 구매자가 판매자의 중개인을 접촉해 구매하는 게 일반적이었으나, NAR의 로비로 여러 주에서 같은 중개인이 구매자와 판매자를 동시에 대리하지 못하게 하는 dual agent 금지법이 생기게 된 것입니다.
이번 소송을 시작으로 필라델피아, 마이애미 등 다른 미국 20여 개 지역에서 재판이 내년에 진행될 수 있습니다. 하지만 NAR Tracy Casper 회장은 내부 협회 회원들에게 "궁극적으로 이길 것이라 확신한다"며 이번 판결에 대해 항소할 계획이라고 밝혔습니다.
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